Útilokuð heimili, hvað eru þau og hvernig er hægt að kaupa þau? Kaupa eign í fjárnám getur verið frábært fyrirtæki , ef þú ræður við einhverja áhættu. Gakktu úr skugga um að heimili þitt sé skoðað og finndu hversu mikið önnur heimili á svæðinu eyða. Þannig borgarðu ekki meira en þú ættir að gera.
Eignarnám er heimili sem er endurtekið og selt af bankanum sem veitti upphaflega eigandanum lán. Þegar þú sérð hús skráð sem fullnægt, þá þýðir það að það er í eigu bankans. Sérhver veðsamningur hefur veð á eign þinni. Veðréttur gerir bankanum kleift að taka stjórn á eigninni þinni ef þú hættir að greiða veð .
Hér eru nokkrar af algengustu ástæðunum fyrir fjárnámi:
- Óyfirstíganleg læknis- eða kreditkortaskuld sem kemur í veg fyrir að leigusali geti greitt
- Gjaldþrot sem krefst gjaldþrotaskipta
- Atvinnutap eða flutningur
- Mikil lækkun íbúðaverðs
- Viðhaldsvandamál sem eru of dýr til að gera við og gera heimilið óíbúðarhæft
Að kaupa fullnægt heimili er svolítið öðruvísi en að kaupa staðlaða eign af leigusala. Flestar nauðungar eru seldar eins og þær eru, sem þýðir að þú getur ekki samið við bankann um að gera viðgerðirnar fyrir þig.
Hagur af því að kaupa endurráðið hús
Það eru nokkrir kostir við að kaupa afskekkt heimili:
Lægra verð:
Óneitanlegur ávinningur er að þeir kosta næstum alltaf minna en önnur heimili á svæðinu. Þetta er vegna þess að þeir eru verðlagðir af lánveitanda, sem getur aðeins hagnast ef húsið er selt.
Minni áhyggjur af titli:
Að kaupa hús af eiganda þýðir að þú getur ekki fengið hreint eignarhald, sem er lagalegur réttur til að eiga eign. Eigandinn gæti haft aftur skatta eða veð á húsinu sem gæti neytt hann til að hætta sölu. Þegar þú kaupir fullnægt heimili þarftu ekki að hafa áhyggjur af áhyggjum vegna titils vegna þess að bankinn afgreiðir titilinn.
Staðlaðar stillingar lána:
Þú gætir þurft að fara í gegnum aðeins mismunandi tilboðs- og kaupferli þegar þú kaupir eignarnám en þú átt samt nokkra lánamöguleika. Þú getur fengið VA lán, FHA lán eða USDA lán til að kaupa það, svo lengi sem húsið sem þú ert að íhuga er í íbúðarástandi. Þessi lán með ríkisstuðningi geta gert eignarhald á heimilum á viðráðanlegu verði.
Möguleiki á endurnýjun:
Í flestum tilfellum eru bankar ófúsir til að gera viðgerðir og endurbætur áður en þeir selja fjárnám. Hins vegar er engin regla sem segir að banki geti ekki séð um viðgerðirnar fyrir þig. Ef þú rekst á heimili sem hefur verið á markaðnum í langan tíma gætirðu sannfært bankann um að gera viðgerðirnar áður en þú flytur inn.
Ókostir við að kaupa endurráðið hús
Það er áhættusamara að kaupa afskekkt heimili en að kaupa eigið hús. Sumir gallar við kaup á fullnustu eign eru:
Auknar áhyggjur af viðhaldi:
Húseigendur hafa enga hvata til að viðhalda ástandi heimilisins þegar þeir vita að þeir ætla að missa eignir sínar vegna fjárnáms. Ef eitthvað bilar mun leigusali ekki eyða peningum í að laga það og vandamálið gæti versnað með tímanum. Leigusalar geta jafnvel eyðilagt af ásetningi eignir. Þú berð ábyrgð á að laga öll vandamál sem heimilið kann að hafa þegar þú kaupir fullnægt heimili.
Eins og um sölu væri að ræða:
Helsta áhyggjuefni bankans er að fá peningana þína til baka eins fljótt og auðið er, sem þýðir sölu eins og í næstum öllum tilfellum. Þú ættir ekki að kaupa afskekkt heimili ef þú átt ekki umtalsverða peninga til að fjárfesta í viðgerðum.
Uppboð:
Banki gæti ákveðið að besta ráðið sé að selja hús á uppboði sýslumanns. Í því tilfelli gætirðu þurft að borga fullt endanlegt verð tilboðsins áður en þú getur stjórnað verkinu. Venjulega geturðu ekki fengið íbúðalán fyrir heimili keypt á uppboði vegna þess að sölutrygging og mat tekur of langan tíma.
Innlausnartímabil:
Bara vegna þess að heimili er merkt sem afskekkt á fasteignaskráarsíðu þýðir það ekki að húsið verði selt. Nær öll ríki bjóða húseigendum björgunartíma þar sem þeir geta endurheimt heimili sitt með því að ná reikningum sínum. Í sumum ríkjum geta húseigendur haft allt að 12 mánuði til að ná aftur stjórn á eignum sínum.
Núverandi farþegi hefur réttindi:
Heimilt er að endurheimta heimili, en það þýðir ekki að enginn búi á eigninni. Mörg nauðungarhús sitja mannlaus í marga mánuði eða ár, sem gæti laðað að sér hústökufólk. Ef þú kaupir eign með ólöglegum farþega sem búa í henni þarftu að vísa honum löglega út, jafnvel þótt viðkomandi eða einstaklingar eigi ekki rétt á húsinu. Þetta getur tekið marga mánuði og kostað þúsundir dollara í lögmannsgjöld.
Hvernig á að kaupa hús í fjárnámi
Heldurðu að kaup á fjárnámi henti þér? Hér eru skrefin sem þú getur tekið til að kaupa heimili í fjárnámi:
Skref 1: Ákveðið með hverjum þú munt kaupa eignina.
Það eru þrjár leiðir til að kaupa heimili í fjárnámi: frá eiganda, frá banka eða á uppboði.
Kaup frá eiganda
Tæknilega séð kaupir þú ekki heimili af húseiganda sem á eign sína í eignarnámi. Það sem venjulega gerist í því tilfelli er að skortsala mun eiga sér stað. Skammsala á sér stað þegar eigandinn selur heimili fyrir minna en það sem hann skuldar á veðinu. Þegar þú kaupir heimili í fjárnámi verður bankinn (ekki eigandinn) að samþykkja tilboð þitt. Þú getur eytt löngum tíma í að bíða eftir samþykki.
Kauptu í banka
Þú sleppir alfarið að vinna með leigusalanum þegar þú kaupir eign í gegnum bankann. Bankinn hreinsar almennt titilinn og rekur núverandi eiganda áður en þú kaupir eign sem er fullnýtt. Flestir bankar munu ekki selja heimili beint til einstaklings; Þú verður að tala við reyndan fasteignasala til að sjá hvaða eignir eru í boði. Þessi hús eru almennt seld eins og þau eru. Hins vegar hefurðu almennt tækifæri til að skoða heimilið og panta skoðun áður en það lokar.
Kauptu á uppboði
Þú munt fá heimili hraðar á uppboði en þú myndir gera ef þú semur við bankann eða seljanda. Hins vegar samþykkja flest uppboð aðeins staðgreiðslur, sem þýðir að þú þarft að hafa umtalsverða upphæð tilbúna til kaupa. Með því að kaupa á uppboði samþykkir þú einnig að kaupa húsið eins og það er án mats eða skoðunar. Þetta þýðir að þú ert í mikilli áhættu þegar þú kaupir afskekkt heimili á uppboði.
Það er frábær hugmynd að ákvarða eignarnámsstöðu hússins sem þú vilt kaupa eða hafa samband við fasteignasala sem sérhæfir sig í nauðungarsölu.
Skref 2: Vinna með fasteignasala til að auðvelda kaupin.
Flestir bankar úthluta fasteignasala (REO) fullnustu eignum sem vinnur með venjulegum fasteignasölum til að finna kaupanda.
Ekki hafa allir fasteignasalar reynslu af því að vinna með REO umboðsmönnum. Reyndur fjárnámsmaður getur hjálpað þér að sigla í REO kaupferli ríkisins, semja um verð þitt, biðja um skoðun og gera tilboð. Leitaðu að fasteignasölum á þínu svæði og finndu umboðsmann sem sérhæfir sig í nauðungarsölu.
Skref 3: Fáðu samþykki fyrir veði til að fjármagna kaupin.
Nema þú kaupir heimili á uppboði með fjárnámi færðu líklega veð til að fjármagna húsakaup þín. Þegar þú hefur fundið umboðsmann og byrjað að leita að heimilum muntu vilja fá fyrirfram samþykki fyrir láni . Fyrirfram samþykki lætur þig vita hversu mikið þú getur fengið á íbúðaláni. Veldu lánveitanda og óska eftir fyrirfram samþykki fyrir veði til að þrengja leitina.
Skref 4: Framkvæmdu fasteignamat og skoðun.
Skoðanir og úttektir skipta sköpum þegar kemur að því að kaupa eignarnám. Mat er krafa lánveitanda sem lætur þig vita hversu mikið fé fasteign er virði. Lánveitendur krefjast úttektar áður en þeir bjóða húsnæðislán vegna þess að þeir þurfa að vita að þeir eru ekki að lána þér of mikinn pening.
Skoðun er ítarlegri skoðun á heimili. Sérfræðingur mun fara um húsið og skrifa niður allt sem þarf að skipta um eða gera við. Vegna þess að fjárnám hefur almennt meiri skaða en heimili til sölu af eiganda, ættir þú að krefjast skoðunar áður en þú kaupir fullnægt hús.
Stundum hefurðu ekki tækifæri til að biðja um skoðun eða mat áður en þú kaupir. Þú ættir aðeins að íhuga að kaupa afskekktar eignir ef þú ert langt kominn í viðgerðum á heimilum.
Skref 5: Kauptu nýja húsið þitt
Lestu niðurstöður skoðunar þinnar og úttektar og ákvarðaðu hvort viðkomandi heimili sé í raun rétt fyrir þig og hvort þér sé í lagi að kaupa hús eins og það er. Hafðu samband við veðlánveitanda til að ganga frá láni þínu ef þú hefur peninga eða kunnáttu til að gera nauðsynlegar endurbætur. Fasteignasalinn þinn mun hjálpa þér að kynna tilboð þitt og undirbúa þig fyrir lokun.
Lykilatriði
- Gjaldtökur eiga sér stað þegar húseigandi vanskilir veð sitt og er meira en 120 dögum á eftir láninu.
- Bankar og ríkisstofnanir gera kröfu um þessar eignir og selja þær síðan til að endurheimta fjárhagslegt tap þeirra.
- Þú getur keypt afskekktar eignir á uppboði eða beint frá bönkum og stofnunum.
- Það er oft erfiðara og tímafrekara að semja um eignarnám vegna þátttöku fyrirtækjabankans, en þú munt líklega borga minna.
Greinar heimildir
- Skrifstofa fjármálaverndar neytenda. Hvernig virkar fjárnám? , Opnað 5. ágúst 2020.
- Skrifstofa fjármálaverndar neytenda. Ég get ekki greitt veð. Hversu langan tíma mun það taka áður en þú stendur frammi fyrir fjárnámi? , Opnað 5. ágúst 2020.
- Húsnæðiskaupastofnun. Hvernig á að kaupa hús í fjárnámi . Síðasti aðgangur: 5. ágúst 2020.
- Húð. Ein dollara hús . Síðasti aðgangur: 5. ágúst 2020.
- Wells Fargo. Að kaupa fjárnám . Síðasti aðgangur: 5. ágúst 2020.
Efnisyfirlit
- Hagur af því að kaupa endurráðið hús
- Lægra verð:
- Minni áhyggjur af titli:
- Staðlaðar stillingar lána:
- Möguleiki á endurnýjun:
- Ókostir við að kaupa endurráðið hús
- Auknar áhyggjur af viðhaldi:
- Eins og um sölu væri að ræða:
- Uppboð:
- Innlausnartímabil:
- Núverandi farþegi hefur réttindi:
- Hvernig á að kaupa hús í fjárnámi
- Skref 1: Ákveðið með hverjum þú munt kaupa eignina.
- Kaup frá eiganda
- Kauptu í banka
- Kauptu á uppboði
- Skref 2: Vinna með fasteignasala til að auðvelda kaupin.
- Skref 3: Fáðu samþykki fyrir veði til að fjármagna kaupin.
- Skref 4: Framkvæmdu fasteignamat og skoðun.
- Skref 5: Kauptu nýja húsið þitt
- Lykilatriði
- Greinar heimildir