Endurfjármögnun veðsins þínar þýðir í grundvallaratriðum að þú skiptir gamla veðinu þínu fyrir nýtt og hugsanlega nýtt jafnvægi.
Þegar þú endurfjármagnar veð þitt borgar bankinn þinn eða lánveitandi gamla veðið með því nýja; þetta er ástæðan fyrir endurfjármögnun til tíma.
Flestir lántakendur kjósa að endurfjármagna til að draga úr vöxtum sínum og stytta endurgreiðslutíma eða nýta möguleikann á að breyta hluta af eigin fé sem þeir hafa aflað sér á heimili sínu í reiðufé.
Það eru tvenns konar endurfjármögnun: endurfjármögnun vaxta og tíma og endurfjármögnun útborgunar.
Hvað er endurfjármögnun?
Endurfjármögnun er ferlið við að skipta núverandi veði út fyrir nýtt lán. Venjulega endurfjármagnar fólk veð sitt til að lækka mánaðarlegar greiðslur, lækka vexti eða breyta lánaprógramminu úr stillanlegu vexti í fast veð. Að auki þurfa sumir aðgang að reiðufé til að fjármagna endurbætur á heimilum eða greiða niður ýmsar skuldir og munu nýta heimili sitt eigið fé til að fá endurfjármögnun í reiðufé.
Burtséð frá markmiði þínu, þá virkar raunverulegt endurfjármögnunarferli á sama hátt og þegar þú sóttir um fyrsta veð þitt - þú þarft að gefa þér tíma til að rannsaka lánamöguleika þína, safna réttum fjármálaskjölum og leggja fram endurfjármögnunarveð. áður en hægt er að samþykkja það.
Hagur af endurfjármögnun heimilis
Það eru nokkrar ástæður fyrir því að endurfjármagna veð þitt. Sumir af mögulegum ávinningi fela í sér:
- Lækkaðu mánaðarlega greiðslu þína *. Samkvæmt Rannsókn , að meðaltali húseigandi getur sparað $ 160 eða meira á mánuði með endurfjármögnun. Með lægri mánaðarlegri greiðslu geturðu sett sparnaðinn í aðrar skuldir og annan kostnað, eða notað þann sparnað á mánaðarlega veðgreiðslu þína og greitt af láninu fyrr.
- Útrýma einka veðtryggingu (PMI). Sumir húseigendur sem hafa nægilegt eigið fé eða innborgað eigið fé þurfa ekki að borga fyrir veðtryggingu sem lækkar heildar mánaðargreiðslu þeirra.
- Styttu lánstímann. Fyrir húseigendur sem tóku veð snemma á ferlinum gætu 30 ára veð hafa haft meiri fjárhagslega skynsemi. En fyrir þá sem vilja borga af veði sínu fyrr getur lækkun lánstímans verið aðlaðandi kostur.
- Breytist úr veðláni með stillanlegum vöxtum í lán með föstum vöxtum. Þegar þú ert með veð með stillanlegum vexti getur greiðsla þín hækkað eða lækkað þegar vextir breytast. Að skipta yfir í fast vexti með áreiðanlegum og stöðugum mánaðarlegum greiðslum getur veitt húseigendum öryggi þess að vita að greiðsla þeirra mun aldrei breytast.
- Sameinaðu fyrsta veðlán þitt og heimalánalínu (HELOC). Með því að breyta þeim í eina mánaðarlega greiðslu geturðu einfaldað fjárhag þinn og einbeitt þér að einni skuld. HELOCs eru oft með stillanlegum vöxtum, þannig að endurfjármögnun í lán með föstum vöxtum gæti sparað þér peninga til lengri tíma litið.
- Notaðu eigið fé á heimili þínu til að fá peninga. Með því að auka verðgildi heimila getur verið að þú hafir nóg eigið fé til að fá endurfjármögnun í reiðufé. Þessa peninga er hægt að nota til að fjármagna endurbætur á heimilum, greiða niður skuldir eða fjármagna stór kaup.
Áhætta af endurfjármögnun lána
Það fer eftir markmiðum þínum og fjárhagsstöðu, endurfjármögnun er kannski ekki alltaf besti kosturinn. Þó að endurfjármögnun býður upp á marga kosti, þá verður þú einnig að vega áhættuna.
Til dæmis, endurfjármögnun veðsins endurræsir almennt endurgreiðsluferlið. Þannig að ef þú hefur fimm ár til að greiða upp 30 ára lán og ákveður að taka nýtt 30 ára veð, þá greiðir þú veð í 35 ár. Hjá sumum húseigendum er þetta góð áætlun, en ef þú hefur þegar, td, 10 eða 20 ár í veði þínu, eru lífstíðarvextir kannski ekki virði viðbótarkostnaðarins.
Í þessum tilvikum endurfjármagna margir húseigendur með skammtímaláni sem lengir ekki veðgreiðslur sínar, svo sem 20 eða 15 ára veð (sem býður oft einnig lægri vexti en 30 ára lán.).
Almennt er endurfjármögnun góður kostur ef nýju vextirnir eru lægri en vextir á núverandi veði þínu og heildarfjárhæð sparnaðar er hærri en kostnaður við endurfjármögnun. Til dæmis, ef þú átt $ 390,000 eftir af $ 400,000 láni á 4,25%, getur skipt um núverandi veð með 3,75% leitt til sparnaðar upp á $ 162 á mánuði miðað við fyrra lán. *
* Við endurfjármögnun núverandi láns þíns geta heildarfjármögnunargjöld þín verið hærri út lánstímann.
Algengar spurningar um endurfjármögnun
Áður en þú velur endurfjármögnun er mikilvægt að vera undirbúinn. Til að meta reiðubúið til endurfjármögnunar skaltu íhuga eftirfarandi spurningar.
Ætti ég að endurfjármagna ef ég ætla bara að búa heima hjá mér í nokkur ár í viðbót?
Rétt eins og þegar þú keyptir húsið þitt upphaflega þarftu að greiða gjöld, skatta og lokakostnað af endurfjármögnunarveði þínu. Það er mikilvægt að ákvarða hversu langan tíma það mun taka að brjóta jafnvel við endurfjármögnun á veði. Jafnvægispunkturinn er punkturinn þar sem mánaðarlegur sparnaður sem skapast við endurfjármögnun veðs vegur þyngra en kostnaður við endurfjármögnun.
Að sögn neytendastofu um fjármálavernd þarf að íhuga hversu langan tíma mun taka fyrir mánaðarlegan sparnað að greiða niður kostnað við endurfjármögnun. Farðu yfir lokakostnaðinn sem þú greiddir með upphaflega íbúðaláninu þínu. Endurfjármögnunarkostnaður getur verið nokkurn veginn sá sami. Algeng þumalputtaregla er að halda aðeins áfram ef nýju vextirnir spara þér þá upphæð í um tvö ár (með öðrum orðum, ef þú jafnar á um tveimur árum).
Svo vertu viss um að reikna út og skilja hvernig nýja lánið mun hafa áhrif á þig.
Hvernig hefur endurfjármögnun áhrif á lánshæfismat mitt?
Lánshæfiseinkunn þín hjálpar ekki aðeins við að endurheimta samþykki þitt fyrir veði, það ákvarðar einnig vexti sem lánveitandi þinn mun bjóða. Einfaldlega sagt, því hærra sem lánshæfiseinkunn þín er, því lægri eru vextir.
Til dæmis lántakandi með að meðaltali lánsfjárhæð upp á $ 250.000 og lánshæfiseinkunnina 640 getur greitt um $ 2.500 meira á ári í vaxtagreiðslur en lántakandi með lánshæfiseinkunnina 760 . Ef lánshæfiseinkunn þín hefur lækkað síðan þú fékkst veð fyrst, getur þú búist við að borga hærri vexti, sem geta hafnað hugsanlegum ávinningi af endurfjármögnun.
Hver er eftirstöðvar lánsins?
Áður en þú skrifar undir nýtt veð þarftu að meta núverandi lánsfjárstöðu þína. Ef þú ert núna á 15. ári í 30 ára láni þínu gætirðu viljað kanna endurfjármögnunarmöguleika þína með skemmri tíma. Þetta er skynsamlegt fyrir marga húseigendur vegna þess að það gerir þeim kleift að nýta sögulega lága vexti án þess að tefja greiðsludagsetningu, sem getur oft veitt verulegan sparnað. *
Þarf ég sveigjanleika eða stífa greiðsluáætlun?
Algeng notkun endurfjármögnunar er að stytta lánstíma og greiða það niður fyrr. Ef vextir í húsnæðislánum eru lægri en núverandi vextir þínir, er algengt að þú hafir svipaða mánaðarlega greiðsluupphæð meðan þú lækkar ára veð.
Til dæmis geta húseigendur með 30 ára veð endurfjármagnað í 15 ára lán. Þetta getur verið frábært val, en það er atriði sem þarf að hafa í huga:
Í fyrsta lagi gera flestir lánveitendur þér kleift að borga af veði þínu snemma. Þannig að ef þú vilt borga upp 30 ára lánið þitt á 15 árum með viðbótargreiðslum geturðu mögulega gert það. Þetta getur hjálpað þér að byggja upp höfuðstól hraðar og spara vaxtagreiðslur. Ef aðstæður breytast og tímarnir verða erfiðir er þér frjálst að fara aftur í upphaflega 30 ára samningsgreiðslu.
Á hinn bóginn býður 15 ára lán yfirleitt enn meiri vaxtasparnað og getur einnig hjálpað þér að byggja upp eigið fé fljótt, svo þú getur átt heimili þitt ókeypis og án þess að borga fyrr en seinna.
Er endurfjármögnun í boði fyrir FHA, VA, Jumbo eða USDA lán?
Já, eftir aðstæðum þínum núna, gæti einn af þessum valkostum verið skynsamlegur fyrir þig. Að auki, ef þú ert með hefðbundið lán frá FHA, VA, Jumbo eða USDA, þá eru valkostir í boði sem innihalda nokkrar einfaldaðar endurfjármögnunaráætlanir. Straumlínulagaðar endurfjármögnunaráætlanir bjóða upp á straumlínulagað samþykki með því að draga úr eða útrýma mörgum af þeim tekjum, lánsfé eða úttekt sem er innifalin í venjulegum endurfjármögnunaráætlunum.
Hagræðingaráætlun VA kallast endurfjármögnun vaxtalækkunar, eða IRRRL. Það er mikilvægt að nefna að fínstillt endurfjármögnunarlán leyfa hugsanlega ekki úttekt í reiðufé. Eins og aðrir endurfjármögnunarvalkostir geta einföld endurfjármögnunarlán aukið heildarkostnað þinn á lánstímanum.
Er nú rétti tíminn til að endurfjármagna?
Að lokum er mikilvægt að sigta í gegnum tölurnar til að athuga hvort endurfjármögnun sé skynsamleg fyrir þig. Jafnvel þótt þér hafi ekki tekist að endurfjármagna áður, þá eru lánaáætlanir og vextir alltaf að breytast. Þessar breytingar, ásamt hækkun heimagilda á ýmsum mörkuðum, geta leyft þér að lækka taxta þína eða mánaðarlegar greiðslur.
En þú þarft ekki að gera það einn! PennyMac lánafulltrúar eru alltaf tilbúnir til að svara spurningum þínum og leiðbeina þér á leiðinni að árangursríkri endurfjármögnun.
Vextir og endurfjármögnun tíma
Í endurfjármögnun á vexti og kjörtímabil, þá færðu venjulega nýtt veð með lægri vöxtum, sem og mögulega styttri greiðslutíma (30 árum breytt í 15 ára tímabil).
Með nýlegum sögulega lágum vöxtum getur endurfjármögnun á 30 ára veði þínu í 15 ára veð endað með mánaðarlegum greiðslum svipað og upphaflega lánið þitt. Þetta er vegna lægri vaxta sem þú myndir borga af nýju veðinu þínu, þó að 15 ára veðgreiðslur séu venjulega hærri en 30 ára lán.
Sannleikurinn um húsnæðislán segir að það sé mikilvægt að ganga úr skugga um að þú finnir punktinn þinn áður en þú ákveður að endurfjármagna núverandi vexti. Þetta er í meginatriðum þegar endurfjármögnunarkostnaður er endurheimtur með lægstu mánaðarlegu veðgreiðslu.[1].
Endurfjármögnun með úttekt á reiðufé
Í endurfjármögnun útborgunar geturðu endurfjármagnað allt að 80 prósent af núverandi verðmæti heimilis þíns í reiðufé. Þess vegna er það kallað endurfjármögnun útborgunar. Svo við skulum segja að heimili þitt sé metið á $ 100.000 og þú skuldir $ 60.000 á láni þínu. Bankinn þinn eða lánveitandi getur veitt þér, sem hæfur lántaki, $ 20.000 í reiðufé og gerir nýja veð þitt $ 80.000.
Í endurfjármögnun útborgunar ertu ekki alltaf að spara peninga með endurfjármögnun, en þú ert að fá lán með lægri vöxtum af reiðufénu sem þarf. Ástæðurnar fyrir því að þú vilt fá útborgun getur verið að þú gætir viljað grafa nýja laug fyrir starfslok í bakgarðinum eða fara í draumafrí.
Vertu meðvitaður um að það að taka út veð í útborgun eykur fjárhæð veðsins[2]. Þetta gæti þýtt stærri og / eða lengri tíma greiðslur. Mundu að þetta eru ekki ókeypis peningar og þú verður að endurgreiða lánveitanda þínum.
Það er ekki auðvelt að taka létt á því að ákveða að endurfjármagna veð. Íhugaðu kostnað við endurfjármögnun á móti sparnaði á móti. Talaðu við fjárhagslega skipuleggjanda ef þú hefur áhyggjur af því hvort þú ættir að endurfjármagna eða ekki, ásamt öðrum valkostum sem standa þér til boða.
Efnisyfirlit
- Hvað er endurfjármögnun?
- Hagur af endurfjármögnun heimilis
- Áhætta af endurfjármögnun lána
- Algengar spurningar um endurfjármögnun
- Ætti ég að endurfjármagna ef ég ætla bara að búa heima hjá mér í nokkur ár í viðbót?
- Hvernig hefur endurfjármögnun áhrif á lánshæfismat mitt?
- Hver er eftirstöðvar lánsins?
- Þarf ég sveigjanleika eða stífa greiðsluáætlun?
- Er endurfjármögnun í boði fyrir FHA, VA, Jumbo eða USDA lán?
- Er nú rétti tíminn til að endurfjármagna?
- Vextir og endurfjármögnun tíma
- Endurfjármögnun með úttekt á reiðufé